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Les diagnostics obligatoires pour vendre
Avant de signer une promesse de vente, le vendeur doit remettre à l’acheteur un dossier de diagnostics. Voici lesquels sont obligatoires pour votre bien, combien de temps ils restent valables, et à quel moment les fournir.
Le dossier de diagnostics, c’est quoi ?
Le dossier de diagnostic technique, souvent appelé DDT, regroupe les contrôles réalisés sur le logement. Il informe l’acheteur sur l’état du bien, sa consommation d’énergie et les risques de la zone.
C’est au vendeur de le faire établir. Les frais sont normalement à sa charge, car ils font partie de son obligation d’information. La plupart des diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, et en confier l’ensemble à un seul professionnel simplifie les démarches.
Le dossier est annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte de vente. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE n’est plus seulement informatif : l’acheteur peut se retourner contre le vendeur s’il contient une erreur qui lui cause un préjudice.
À quel moment les fournir
Mieux vaut commander les diagnostics avant de mettre le bien en vente. Certains servent dès l’annonce, d’autres dès la première visite.
Quels diagnostics pour votre bien
La liste n’est pas la même pour tous les logements. Quatre questions suffisent pour savoir lesquels vous concernent.
Pour une maison : dès 50 m² de surface de plancher
Amiante : permis délivré avant juillet 1997
Électricité et gaz : installation de plus de 15 ans
Assainissement : installation autonome
Termites et mérule : zones fixées par arrêté
Bruit : zone d’exposition au bruit d’un aéroport
Chauffage au bois : zone de protection de l’atmosphère
Maison classée E, F ou G : audit énergétique
La durée de validité de chaque diagnostic
Chaque diagnostic doit être valable le jour de la signature. Si la vente traîne, certains devront être refaits.
| Diagnostic | Obligatoire si | Valable |
|---|---|---|
| DPE | Presque toujours | 10 ans |
| État des risques | Bien en zone à risques (naturels, miniers, sismiques, radon) | 6 mois |
| Plomb | Construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si du plomb est trouvé, sans limite sinon |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Sans limite si rien n’est trouvé (repérage fait depuis le 1er avril 2013) |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Zone fixée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Mérule | Zone fixée par arrêté préfectoral | Simple information, sans durée fixée |
| Bruit | Zone d’exposition au bruit d’un aéroport | Simple information, sans durée fixée |
| Assainissement | Installation autonome, non raccordée au réseau public | 3 ans |
| Loi Carrez | Lot de copropriété | Sans limite, sauf travaux |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble entier classé E, F ou G | 5 ans |
Un diagnostic manquant ou périmé engage la responsabilité du vendeur. Par exemple, sans état des risques alors que le bien est en zone concernée, l’acheteur peut demander au juge une baisse du prix, voire l’annulation de la vente. Sans repérage amiante, le vendeur reste responsable des vices cachés si de l’amiante est découverte. Vérifiez les dates avant de signer la promesse.
L’audit énergétique des maisons mal classées
L’audit énergétique va plus loin que le DPE. Il propose des scénarios de travaux, avec leur coût et la classe que le logement pourrait atteindre.
Il concerne la vente d’une maison ou d’un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G en métropole. Un appartement en copropriété n’est pas concerné. La classe D entrera dans le dispositif le 1er janvier 2034. L’audit est valable 5 ans et doit être remis à l’acheteur dès la première visite.
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l’électricité. Aucune étiquette ne baisse, et certaines remontent. Si votre maison est classée E de justesse et chauffée à l’électricité, demandez à votre diagnostiqueur si elle peut passer en D : l’audit ne serait alors plus exigé.
Les informations à donner en plus
Où que se trouve le bien, le vendeur doit signaler par écrit les sinistres qu’il connaît et qui ont été indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information figure dans l’acte de vente.
Pour un appartement, s’ajoutent les documents de la copropriété : règlement, procès-verbaux des dernières assemblées générales, carnet d’entretien et fiche synthétique. Ils feront l’objet d’un guide à part.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics ?
En principe le vendeur, car ils font partie de son obligation d’information. Les deux parties peuvent prévoir une autre répartition, mais c’est rare : les diagnostics sont faits et payés avant la mise en vente.
Peut-on vendre une maison classée G ?
Oui. Aucune règle n’interdit de vendre un logement mal classé. Le vendeur doit seulement fournir l’audit énergétique en plus du DPE.
Mes anciens diagnostics sont-ils encore valables ?
Cela dépend de leur date et de leur résultat. Le tableau ci-dessus donne la durée de chacun. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable.
Puis-je faire certains diagnostics moi-même ?
L’état des risques peut être établi par le vendeur à partir des informations publiées par la préfecture, consultables en mairie. Il en reste responsable. Les autres demandent un professionnel certifié, et l’assainissement autonome est contrôlé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la commune.
Faut-il refaire mon DPE après la réforme de 2026 ?
Ce n’est pas obligatoire : un DPE valable le reste. Mais si le logement est chauffé à l’électricité, son étiquette peut s’améliorer avec le nouveau calcul. Votre diagnostiqueur peut vous dire si cela vaut la peine.
Sources
- Service-public.fr · Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ?
- ANIL · Les différents diagnostics pour devenir propriétaire
- Notaires de France · Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente
Informations vérifiées le 11 novembre 2026. Ce guide est relu chaque année.
Par la rédaction d’Alvena. Préparé avec Émile, l’IA de rédaction d’Alvena, vérifié sur les sources officielles et relu avant publication.
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